Gestione affitti brevi a Firenze e provincia

Firenze è una delle città più visitate al mondo, e anche quella dove gli affitti brevi sono regolati più da vicino. Dal 2025 ogni casa in affitto breve ha bisogno di un'autorizzazione del Comune, nel centro storico non se ne aprono di nuove, e le regole su come si accoglie un ospite sono più precise che altrove. Non è una città dove si comincia e poi si vede: è una città dove si comincia dalle carte, e poi si lavora bene, perché la domanda non manca in nessun mese.

Per una casa a Firenze il nostro lavoro è quello di sempre, più la parte che qui pesa di più: annunci e fotografie, prezzi sul calendario della città, ospiti, pulizie, il rendiconto mensile, e prima di tutto una verifica di cosa la tua casa può fare. Il sopralluogo è gratuito e non ti impegna: ti diciamo se e come può lavorare, e se la strada giusta è l'affitto breve o un contratto di qualche mese.

Prima la zona, poi la casa

Il regolamento delle locazioni turistiche brevi divide la città secondo il Piano operativo. In sintesi, al novembre 2026:

• Nel centro storico patrimonio dell'UNESCO, la zona dentro i viali e l'Oltrarno storico, nuove locazioni brevi non si aprono. Possono continuare quelle che erano già regolarmente attive nel 2024.
• In due zone dell'espansione dell'Ottocento e del primo Novecento, le sottozone A3 e A4 del Piano operativo, lo stesso stop vale dal 21 giugno 2026: restano le case già attive a quella data.
• Nel resto della città una casa nuova si può aprire, con un'autorizzazione del Comune che dura cinque anni e si chiede online con SPID o CIE.
• Chi affitta una stanza della casa dove abita, con la residenza, non ha bisogno dell'autorizzazione, tranne nel nucleo storico, dove anche questo non è possibile.

Le case già attive nel 2024 sono fuori dai limiti nuovi fino al 31 maggio 2028, ma le regole su come si accoglie l'ospite valgono già per loro. I ricorsi contro il regolamento e contro il divieto delle cassette per le chiavi sono stati respinti dal TAR della Toscana a maggio 2026. Il testo, la mappa delle zone e le risposte del Comune alle domande più frequenti sono sulla pagina del Comune di Firenze sulle locazioni turistiche brevi.

Come si accoglie un ospite a Firenze

Qui le regole non riguardano solo dove, ma anche come. Le principali:

• Niente cassette per le chiavi. Il regolamento di polizia urbana vieta in tutta la città keybox e tastiere a codice che fanno entrare l'ospite senza che nessuno lo veda. L'identificazione si fa di persona, o con una verifica in tempo reale fra l'ospite e il suo documento: come funziona altrove è in self check-in e keybox: le regole.
• Una persona reperibile. Un numero di emergenza e un recapito raggiungibile giorno e notte, scritti per l'ospite.
• La casa in regola. Una superficie minima per l'alloggio e per le camere, i rilevatori di gas e di monossido e l'estintore, che la legge nazionale chiede in ogni caso (li spieghiamo in estintore e rilevatori negli affitti brevi).
• Le istruzioni per vivere nel palazzo. I rifiuti e le regole della convivenza, scritti in italiano e in inglese.
• Il CIN alla porta. Su una targhetta nella pulsantiera, non su un foglio attaccato con il nastro adesivo.

Per noi sono il lavoro di ogni giorno: entriamo con l'ospite, siamo raggiungibili quando serve, la casa la prepariamo con quello che il Comune chiede.

I quartieri, per chi cerca casa a Firenze

• Il centro e l'Oltrarno. Il Duomo, Santa Croce, San Frediano, Santo Spirito: le case che ci sono, regolarmente attive, sono le più cercate d'Italia, e il lavoro è tenerle in regola e al prezzo giusto, senza rischiare un'autorizzazione che si perde.
• Campo di Marte e le Cure. Lo stadio, il Mandela Forum, la ferrovia: quartieri residenziali con case più grandi, famiglie, ospiti che restano qualche notte in più e chi viene per le partite e i concerti.
• Novoli, Rifredi e Careggi. Il polo universitario, il palazzo di giustizia, l'ospedale di Careggi e il Meyer: domanda di lavoro, di studio e di cura, spesso per settimane o mesi.
• Le colline. Fiesole, Settignano, Bellosguardo, Arcetri: ville e appartamenti con giardino, stranieri che vogliono Firenze dall'alto, matrimoni ed eventi in primavera e in autunno.

La città metropolitana

• Il Chianti fiorentino. Greve, San Casciano, Barberino Tavarnelle: case di campagna con piscina, settimane intere da aprile a ottobre, ospiti stranieri che arrivano in auto.
• Il Mugello. Il circuito, con il Gran Premio di motociclismo all'inizio dell'estate, la Diga di Bilancino, i borghi: domanda concentrata in pochi fine settimana, e una campagna più tranquilla del Chianti.
• Empoli, Vinci e Certaldo. La casa di Leonardo, il borgo alto di Certaldo, il treno per Firenze e Siena: un pubblico che gira la Toscana e cerca una base comoda.

Fuori dal capoluogo valgono le regole regionali, e la legge toscana permette ai Comuni capoluogo e a quelli ad alta densità turistica di darsene di proprie: prima di partire si controlla sul sito del Comune.

Il calendario fiorentino

• Gennaio. Pitti Uomo apre l'anno della moda e riempie la città per una settimana: è il primo appuntamento da prezzare per tempo.
• Febbraio e marzo. I mesi più calmi, con le gite scolastiche e le prime coppie di stranieri.
• Pasqua. Lo Scoppio del Carro davanti al Duomo, la mattina di Pasqua, e la stagione che parte davvero.
• Maggio e giugno. Il Maggio Musicale, il Gran Premio al Mugello, Pitti Uomo di nuovo a giugno, e il 24 la finale del calcio storico per San Giovanni, con i fochi la sera.
• Luglio e agosto. Il caldo, la città piena di stranieri e vuota di fiorentini: lavorano le case fresche, con l'aria condizionata e le persiane.
• Settembre e ottobre. Fra i mesi migliori: matrimoni, congressi, la vendemmia in Chianti, l'università che riparte.
• Novembre e dicembre. Novembre è il mese più tranquillo dell'anno; poi arrivano le luci di Natale e Capodanno.

Codici e comunicazioni in Toscana

Per chi affitta da privato, in Toscana i passaggi sono questi:

1. L'autorizzazione del Comune, dove il regolamento la chiede, come a Firenze. Si comincia da qui, perché senza non c'è il resto.
2. La comunicazione dell'attività, per ogni alloggio, online: dal 2026 al SUAP, sul portale regionale STAR. Con la comunicazione si ottiene il CIR, il codice regionale; a Firenze lo rilascia il Comune dopo l'autorizzazione.
3. Il CIN, il codice nazionale, sulla banca dati del Ministero del Turismo con SPID o CIE. In Toscana non sostituisce il CIR: vanno esposti e scritti negli annunci tutti e due. Come si chiede è in CIN per gli affitti brevi, e la differenza fra i due in CIN e CIR.
4. Le credenziali di Alloggiati Web, che rilascia la Questura di Firenze, per comunicare ogni ospite entro ventiquattro ore.
5. La statistica degli ospiti, che a Firenze passa dalla piattaforma Turismo5, e l'imposta di soggiorno, che c'è e ha il suo portale.

Il quadro regionale è sulla pagina della Regione Toscana sulle locazioni turistiche. L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento del Comune: le tariffe stanno lì, e cos'è lo spieghiamo in la tassa di soggiorno.

Le regole fiorentine sono cambiate due volte in un anno: prima di partire controlla sulle pagine linkate.

Quando l'affitto breve non si può: qualche mese

Nel centro, dove una locazione breve nuova non si apre, una casa non deve restare chiusa. Firenze ha una domanda di soggiorni medi fra le più forti d'Italia: gli studenti dell'università e dei programmi delle università americane, che stanno un semestre; i medici e gli specializzandi di Careggi e del Meyer; chi lavora per la moda, per i musei, per un cantiere. Un contratto di qualche mese, transitorio o per studenti, è un'altra cosa rispetto alla locazione turistica, e il regolamento delle locazioni brevi non lo riguarda.

Come lo facciamo è in gestione affitti medi, e le due strade a confronto in affitto breve o affitto lungo.

Cosa facciamo per una casa a Firenze

Siamo un property manager: la casa resta tua e intestata a te, noi la seguiamo per intero, per una commissione.

• All'inizio: la verifica della zona e delle carte, sopralluogo, fotografie, annunci con un calendario unico, autorizzazione, comunicazione, CIR e CIN.
• Ogni giorno: prezzi aggiornati, ospiti seguiti in italiano e in inglese, accoglienza di persona e identificazione, comunicazione alla Questura.
• Fra un ospite e l'altro: pulizie, biancheria, piccole riparazioni, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione voce per voce.

Il servizio completo è in gestione affitti brevi. Il compenso è una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza canoni fissi, e lo trovi nella stima gratuita; come si confrontano i gestori lo spiega quanto costa la gestione degli affitti brevi. Per gli aspetti fiscali il riferimento resta il tuo commercialista.