Gestione affitti brevi a Imperia e provincia

In provincia di Imperia le case nostre sono due: una a Sanremo e una a Cipressa, il paese sulla collina sopra il mare fra Sanremo e Imperia. Fanno parte delle case che seguiamo in Liguria, insieme a quelle di Alassio, Andora, Borgio Verezzi, Magliolo, Noli, Pietra Ligure e Rapallo. Non lo scriviamo per vanto: lo scriviamo perché su questo pezzo di riviera non parliamo per sentito dire. Sappiamo com'è febbraio a Sanremo, cosa cercano gli ospiti che arrivano in bicicletta e quanto conta, qui, un posto auto.

Il Ponente, da Ventimiglia a Diano Marina

• Sanremo. È il mercato più grande della provincia e l'unico in Liguria con una stagione invernale vera: la settimana del Festival riempie la città a prezzi da alta stagione, e intorno ci sono il casinò, i congressi, il Rally e il mercato dei fiori. Chi gestisce una casa qui e tiene il calendario chiuso d'inverno butta via la settimana più redditizia dell'anno. La Pigna, il centro, la passeggiata e la zona delle ville sono quattro mercati diversi a quattro prezzi diversi.
• Bordighera e Ospedaletti. Le palme, i giardini, il lungomare: un pubblico più tranquillo, più anziano, più italiano e inglese, con soggiorni lunghi e una stagione che comincia presto, in marzo.
• Ventimiglia e la val Nervia, con Dolceacqua e Apricale. Il confine francese a dieci minuti, il mercato del venerdì che da solo muove una giornata, e la vicinanza a Nizza e a Monaco, che porta un pubblico che non viene per il mare italiano ma perché qui costa meno che dall'altra parte del confine. Di quel mercato parliamo in gestione affitti brevi in Costa Azzurra.
• Imperia, Oneglia e Porto Maurizio. Due città in una: il porto, l'olio, i congressi. L'anno è più regolare e meno turistico di Sanremo, con una quota di lavoro.
• Diano Marina e San Bartolomeo al Mare. Mare per famiglie, spiagge larghe, stagione da maggio a settembre, soggiorni di una settimana, pubblico italiano e tedesco molto fedele.
• Cipressa, Civezza, Pigna e l'entroterra. Case con la vista, gli ulivi, il silenzio. Qui l'ospite arriva in auto e cerca un'altra cosa: non la spiaggia sotto casa, ma la terrazza. È dove gestiamo, e sappiamo che l'annuncio va costruito su quello.
• La ciclabile del Ponente. La pista sulla vecchia ferrovia, da Ospedaletti a San Lorenzo al Mare, ha creato una domanda che dieci anni fa non esisteva: ciclisti italiani, tedeschi e olandesi che arrivano in primavera e in autunno, restano una settimana e cercano un posto dove chiudere le bici. Una casa con un locale per le biciclette vende settimane che altrimenti resterebbero vuote.

La regione intera, con tutte le case che gestiamo, è in gestione affitti brevi in Liguria; le due città liguri che raccontiamo quartiere per quartiere sono Genova e Savona.

L'anno in provincia di Imperia

• Gennaio. Mese basso, ma non vuoto: la città lavora su lavoro e passaggi.
• Febbraio. Il Festival di Sanremo. È una settimana che vale come un mese, e si vende con molti mesi di anticipo: chi apre il calendario a gennaio è in ritardo.
• Marzo, aprile e maggio sono il periodo migliore della riviera e quasi nessuno lo sfrutta: ciclisti, giardini, Pasqua, i primi stranieri, prezzi ancora accessibili.
• Giugno, luglio e agosto sono il pieno delle famiglie, con soggiorni di una settimana e i cambi concentrati il sabato.
• Settembre e ottobre tengono bene: mare ancora caldo, la ciclabile piena, ospiti stranieri che stanno di più. Un calendario chiuso a fine agosto regala due mesi buoni.
• Novembre e dicembre. I mesi più bassi, con qualche fine settimana di festa.

In riviera, insomma, non si lavora solo ad agosto: sulla costa di Ponente l'imposta di soggiorno viene applicata per buona parte dell'anno proprio perché gli ospiti ci sono. Una casa gestita bene segue questo calendario invece di quello delle vacanze scolastiche.

CITRA e CIN: i codici di una casa in Liguria

In Liguria il codice regionale si chiama CITRA e viene prima del CIN. Prima di pubblicare servono:

1. La comunicazione alla Regione sulla piattaforma Ross1000, con SPID, carta d'identità elettronica o CNS. La Regione registra la casa e rilascia il CITRA, il codice identificativo turistico regionale degli appartamenti.
2. Il CIN, il codice identificativo nazionale, da chiedere sulla banca dati del Ministero del Turismo inserendo il CITRA come codice regionale. Va scritto in ogni annuncio ed esposto all'esterno dello stabile: come si fa è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
3. Le credenziali di Alloggiati Web, dalla Questura, per comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato.

Attenzione a una confusione che costa tempo: il CITR, con una lettera in meno, è un'altra cosa — è il codice delle strutture ricettive, alberghi, affittacamere e B&B, e la Regione lo rilascia con un altro sistema. Per un appartamento affittato da privato il codice è il CITRA. La procedura intera è nella guida sulle regole degli affitti brevi in Liguria.

L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, e qui ogni Comune la regola a modo suo, compreso il periodo dell'anno in cui si applica: tariffe, esenzioni e scadenze stanno sui siti comunali e cambiano.

Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.

Cosa facciamo per una casa a Imperia e in provincia

Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.

• Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, comunicazione alla Regione, CITRA e CIN.
• Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario vero della zona — che qui vuol dire anche la settimana del Festival e i fine settimana della ciclabile — messaggi degli ospiti anche in inglese, francese e tedesco, ingressi e uscite con l'identificazione prevista dalla legge, comunicazione alla Polizia di Stato.
• Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione, voce per voce.

Da parte tua servono i dati catastali, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario. Tutto il servizio è in gestione affitti brevi.

La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per il fisco il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.