In Lombardia gestiamo case per affitti brevi a Milano e a Rho, dove sono i padiglioni della fiera. Due località, un lavoro solo: la città che si riempie a settimane, e il paese a una fermata di treno dai padiglioni. Il mestiere è quello di ogni casa, dagli annunci agli ospiti, dalle pulizie al rendiconto, con due cose in più da conoscere bene: la comunicazione al SUAP, lo sportello unico del Comune, che in Lombardia viene prima di tutto il resto, e un'imposta di soggiorno che a Milano e a Rho funziona in due modi diversi.
Se la casa la usi anche tu, non è un problema: le date che vuoi tenere per te le blocchiamo su tutte le piattaforme.
Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.
Dove sono le case che gestiamo in Lombardia
- Milano. Le case che seguiamo stanno in centro e nei quartieri serviti dalla metropolitana: vicino alle fermate Garibaldi e Cenisio della linea lilla, e Duomo, Lima, Pasteur e Gorla della rossa. Come lavora la città, quartiere per quartiere, è nella pagina della gestione affitti brevi a Milano.
- Rho, provincia di Milano. A una fermata di treno dalla stazione della fiera, cioè dai padiglioni. È una casa che vive sul calendario delle manifestazioni più che su quello delle vacanze.
Due località sole, ed è voluto: un posto lo nominiamo quando una casa nostra c'è davvero. Se la tua è in un'altra parte della Lombardia il sopralluogo lo facciamo lo stesso.
Il calendario che decide l'anno
In Lombardia la domanda non segue le stagioni: segue gli appuntamenti, e sono quasi sempre gli stessi ogni anno.
— Le fiere a Rho. Il Salone del Mobile in aprile, EICMA in novembre, Artigiano in Fiera in dicembre, e in mezzo tutte le manifestazioni più piccole. Date e collegamenti ai padiglioni sono nella guida su dove dormire per una fiera a Rho. — Le settimane della moda a Milano: in gennaio e in giugno per l'uomo, a fine febbraio e a fine settembre per la donna. — I concerti allo stadio, in estate. Chi viene per un concerto sceglie la casa in base al ritorno di notte, e cioè alla linea di metropolitana: è il tema della guida sui concerti a San Siro. Su un calendario così il prezzo di una notte non resta lo stesso tutto l'anno: le settimane forti si aprono con mesi di anticipo, i periodi lenti si riempiono accorciando il soggiorno minimo, e le pulizie si organizzano sui giorni di cambio, che in settimana di fiera sono tanti e ravvicinati. Cosa cerca chi arriva, zona per zona, è nella guida su dove dormire a Milano.
SUAP, CIR e CIN: i passaggi lombardi
In Lombardia una casa concessa in locazione per finalità turistiche per non più di trenta giorni è una locazione turistica, e non è un'attività ricettiva: la può fare una persona fisica come una società. Prima di pubblicarla servono, in quest'ordine:
- La comunicazione al SUAP, lo sportello unico del Comune, che si presenta online. Ogni casa ha la sua, con i suoi dati catastali; il SUAP poi informa la Città metropolitana, che registra la casa su ROSS 1000.
- Il CIR, il codice identificativo di riferimento. Non lo manda nessuno: lo trovi tu su ROSS 1000, entrando con SPID nell'anagrafica della casa. Il procedimento è descritto sulla pagina della Regione Lombardia.
- Il CIN, il codice nazionale, che si chiede al Ministero del Turismo partendo dal CIR. La Regione ha chiarito che, una volta ottenuto il CIN, negli annunci basta quello. Come si chiede, passo per passo, è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
- Le credenziali di Alloggiati Web, dalla Questura, per comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato: possono volerci settimane, e si chiedono subito.
C'è poi una scelta che in Lombardia pesa più che altrove: locazione turistica o casa e appartamento per vacanze. Cambia gli obblighi e si fa prima di presentare la comunicazione, perché cambiarla dopo vuol dire chiudere una pratica e aprirne un'altra. La differenza fra le due forme, con le pagine ufficiali, è nella guida sulle regole degli affitti brevi a Milano e in Lombardia.
L'imposta di soggiorno, a Milano e a Rho
La paga l'ospite, per persona e per notte, e i due Comuni la trattano in modo diverso.
- A Milano passa tutto da SoggiorniAmo, il portale del Comune: le ricevute per gli ospiti si compilano online e i bollettari di carta non valgono più. Tariffe, esenzioni, cadenze e documenti sono sulla pagina del Comune per i gestori. Sulle prenotazioni fatte su Airbnb, per un accordo con il Comune, l'ospite paga l'imposta sulla piattaforma quando prenota.
- A Rho l'imposta c'è dal 2014, vale anche per gli appartamenti in locazione turistica e ha un portale suo, con comunicazioni più fitte di quelle milanesi: le regole sono sulla pagina del Comune di Rho.
Tariffe e adempimenti stanno sul sito di ciascun Comune, cambiano, e non li ripetiamo qui. Come gestirla nella tua casa lo definiamo con te.
Brevi e qualche mese: a Milano si alternano, con un'avvertenza
A Milano il medio termine pesa quanto gli affitti brevi: professionisti in trasferta, medici e specializzandi, studenti del Politecnico, della Statale, della Bicocca. Un bilocale a Brera o sui Navigli lavora bene con i soggiorni di qualche notte; un trilocale a Città Studi o a Porta Romana spesso rende di più, con meno rotazione, con un contratto di qualche mese: come funziona è nella pagina sugli affitti transitori a Milano, e il servizio in generale in gestione affitti medi.
L'avvertenza è questa: in Lombardia la locazione turistica non si sospende. Per firmare un transitorio va cessata, e per tornare agli affitti brevi serve una comunicazione nuova. Non è una cosa da scoprire a contratto firmato: al sopralluogo ti diciamo quale strada conviene, e le tre a confronto sono in affitto breve o affitto lungo.
Cosa facciamo per una casa in Lombardia
Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.
- Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, comunicazione al SUAP, CIR e CIN.
- Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario di fiere ed eventi, messaggi degli ospiti, ingressi e uscite con l'identificazione degli ospiti come prevede la legge, comunicazione alla Polizia di Stato.
- Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni.
- Ogni mese: il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.
Da parte tua servono i dati catastali della casa, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario, che ti chiediamo con un preventivo. Tutto il servizio è nella pagina della gestione affitti brevi.
La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi: te la scriviamo nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto di una casa in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.