Gestione affitti brevi a La Spezia e provincia

In Liguria seguiamo case per affitti brevi da Rapallo fino al Ponente, e il lavoro è quello di sempre: annunci e fotografie, prezzi appoggiati al calendario vero della zona, ospiti, pulizie fra un soggiorno e l'altro, CITRA e CIN, e un rendiconto ogni mese. La provincia della Spezia è l'ultimo pezzo di Levante prima della Toscana, e ha un problema che le altre non hanno: un nome, quello delle Cinque Terre, così forte da nascondere tutto il resto. Una casa a Lerici, a Levanto o a Sarzana non si vende come una casa a Vernazza, e trattarle allo stesso modo vuol dire sbagliare tutte e due.

Se hai una casa alla Spezia o in provincia, il sopralluogo è gratuito e non ti impegna: veniamo a vederla, ti diciamo quale di questi mercati è il suo e quante settimane sono realistiche sul suo indirizzo.

Cinque mercati in una provincia piccola

• Le Cinque Terre. Monterosso, Vernazza, Corniglia, Manarola e Riomaggiore sono dal 1997 patrimonio dell'UNESCO insieme a Portovenere e alle isole, e sono un parco nazionale. La domanda arriva da tutto il mondo, si prenota con mesi di anticipo e il soggiorno è corto, due o tre notti, perché molti fanno un pezzo di costa e ripartono. Il prezzo si tiene alto quasi da solo; quello che non si tiene da solo è il resto. Nei borghi non si arriva in auto, le case stanno in cima a scale strette, e un ospite con due valigie che non sa dove scendere dal treno scrive una recensione che pesa per mesi.
• La Spezia città. È la base delle Cinque Terre: molti ospiti dormono qui, dove costa meno e c'è scelta, e prendono il treno ogni mattina. Una casa a pochi minuti a piedi dalla stazione Centrale si vende proprio per questo, ed è il primo dettaglio da mettere nell'annuncio. Poi c'è il porto: nel 2025 sono passati quasi 760 mila crocieristi, un record secondo Shipping Italy, e chi si imbarca qui spesso arriva la sera prima. La città, a differenza dei borghi, lavora dodici mesi.
• Il golfo dei Poeti. Lerici, San Terenzo, Tellaro, Fiascherino da una parte; Portovenere e la Palmaria dall'altra. Il nome viene dai poeti che lo frequentarono, Shelley e Byron fra tutti, e il pubblico è diverso da quello delle Cinque Terre: famiglie italiane, stranieri che restano una settimana, case con il terrazzo sul mare. Qui d'estate decide il parcheggio: una casa con il posto auto a Lerici vale un'altra cosa.
• Levanto, Bonassola e Framura. L'alternativa che chi conosce la zona sceglie apposta: il treno porta alle Cinque Terre in pochi minuti, ma ci sono spiagge vere, il surf a Levanto e la pista ciclopedonale ricavata dalla vecchia ferrovia, in galleria lungo il mare. Soggiorni più lunghi, più famiglie, una stagione che regge da Pasqua a ottobre.
• Sarzana, la val di Magra e la val di Vara. Sarzana con la fortezza, il mercato dell'antiquariato e il Festival della Mente fra la fine di agosto e l'inizio di settembre; Montemarcello, Ameglia e Bocca di Magra sul fiume e sul mare, a un passo dalla Toscana; più all'interno la val di Vara, con gli agriturismi e i borghi come Varese Ligure. Qui l'ospite arriva in auto e cerca tranquillità, non una cartolina.

La regione intera, con tutte le case che gestiamo, è in gestione affitti brevi in Liguria; Genova ha la sua pagina in gestione affitti brevi a Genova, e il Ponente è in quella di Imperia.

L'anno in provincia della Spezia

• Gennaio e febbraio. I borghi dormono e molte attività chiudono. La città lavora con chi viene per il porto, la Marina e i cantieri.
• Marzo. Il 19 c'è la fiera di San Giuseppe, che riempie la città per un giorno intero, e sui sentieri arrivano i primi camminatori.
• Da aprile a giugno è la stagione migliore delle Cinque Terre: tempo buono, stranieri, sentieri aperti, Pasqua e i ponti di primavera. Si prenota già in inverno: chi apre il calendario a marzo trova le settimane migliori già prese dagli altri.
• Luglio e agosto. Pieno ovunque, con il caldo che sposta i camminatori verso il mare e le famiglie italiane sulle spiagge del golfo e di Levanto. La prima domenica di agosto c'è il Palio del Golfo.
• Settembre e ottobre sono fra i mesi migliori: la vendemmia sui terrazzamenti, il mare ancora caldo, ospiti stranieri che stanno di più. Un calendario chiuso a fine agosto butta via il periodo migliore.
• Novembre e dicembre. Mesi bassi nei borghi; la città tiene con il lavoro e qualche fine settimana di festa.

Su un anno così il prezzo di una notte non resta lo stesso per dodici mesi: si spinge sulla primavera e sull'autunno, si accorcia il soggiorno minimo nei mesi lenti, e nei borghi si valuta se tenere la casa aperta d'inverno o no, perché un ospite di gennaio a Corniglia trova poco aperto e lo scrive.

Le Cinque Terre si gestiscono da vicino

In un borgo delle Cinque Terre la gestione non è un calendario e un annuncio: è logistica. Chi arriva deve sapere a quale stazione scendere, quanti gradini lo aspettano e dove lasciare i bagagli se arriva prima dell'orario d'ingresso. L'identificazione degli ospiti va fatta come prevede la legge, e una cassetta delle chiavi da sola non basta: come si fa in regola è in self check-in e keybox, le regole. Le pulizie e il cambio della biancheria si organizzano senza furgone davanti alla porta, e la manutenzione con chi in paese c'è davvero.

Chi lo fa bene vende settimane al prezzo che il nome merita. Chi lo fa male, con una casa bellissima, prende recensioni da tre stelle per le valigie. Le cose da sapere prima di affittare al mare sono in affittare casa al mare, e dove dormono gli ospiti in tutta la regione in dove dormire in Liguria.

CITRA e CIN: i passaggi in Liguria

In Liguria il codice regionale di un appartamento affittato da privato si chiama CITRA, e viene prima del CIN. In ordine:

1. La comunicazione alla Regione sulla piattaforma Ross1000, entrando con SPID, carta d'identità elettronica o CNS: la Regione registra la casa e rilascia il CITRA.
2. Il CIN, il codice nazionale, si chiede sulla banca dati del Ministero del Turismo partendo dal CITRA. Va scritto in ogni annuncio ed esposto fuori dall'edificio: come si fa è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
3. Le credenziali di Alloggiati Web le rilascia la Questura della Spezia, per comunicare ogni ospite alla Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo. Possono volerci settimane: si chiedono subito.

Non va confuso con il CITR, che è il codice di alberghi, affittacamere e B&B e passa da un altro sistema. La procedura intera, con le pagine ufficiali, è nella guida sulle regole degli affitti brevi in Liguria.

L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, e nei Comuni turistici della provincia, a cominciare dalle Cinque Terre, c'è. Ogni Comune ha regolamento, portale e periodo dell'anno in cui si applica, e tariffe ed esenzioni cambiano: stanno sul sito di ciascuno e qui non le ripetiamo. Cos'è e chi la regola è in la tassa di soggiorno.

Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.

Breve o qualche mese, in città

Nei borghi e sul golfo una casa è quasi sempre una casa da affitti brevi. In città no, non sempre: la Marina Militare, i cantieri della nautica e il porto portano persone che restano mesi, non notti, e cercano una casa arredata e in ordine. Un bilocale in centro o vicino all'arsenale può rendere di più con un contratto di qualche mese, con meno rotazione e meno pulizie. Come funziona il medio termine è in gestione affitti medi, e le strade a confronto in affitto breve o affitto lungo.

Cosa facciamo per una casa alla Spezia e in provincia

Siamo un property manager, non un'agenzia immobiliare: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.

• Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, comunicazione alla Regione, CITRA e CIN.
• Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario vero della zona, messaggi degli ospiti, ingressi e uscite con l'identificazione prevista dalla legge, comunicazione alla Polizia di Stato.
• Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce.

Da parte tua servono i dati catastali, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario, che ti chiediamo con un preventivo. Tutto il servizio è nella pagina della gestione affitti brevi.

La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi: te la scriviamo nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto di una casa in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per il fisco il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.